La loi de finances pour 2018 a introduit de nouvelles règles en matière de fiscalité immobilière. Rappel des principales mesures qui concernent le particulier.

Si le domaine du logement fera l'objet d'une loi spécifique qui devrait voir le jour d'ici le premier trimestre 2018, la loi de finances pour 2018 a d'ores et déjà pris certaines mesures qui pérennisent certains dispositifs immobiliers existant comme le Pinel et le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Mais la grande nouveauté concerne l'instauration d'un Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en remplacement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
Prolongation du Pinel et du PTZ jusqu'en 2021

Il devait prendre fin au 31 décembre 2017 mais il a été finalement reconduit jusqu'au 31 décembre 2021. Le dispositif Pinel qui permet à un particulier de bénéficier d'une réduction d'impôt comprise entre 12 et 21 % s'il acquiert ou fait construire un logement neuf. La nouveauté c'est que le dispositif est recentré sur les zones les plus tendues (A bis, A et B1), ce qui correspond aux agglomérations de la région parisienne, de la côte d'Azur, des grandes villes ainsi que certains départements d'outre-mer. Les zones B2 et C sortent du dispositif. Toutefois la loi de finances prévoir une mesure transitoire : le dispositif Pinel est maintenu dans ces zones à la double condition que le logement ait fait l'objet d'un dépôt de permis de construire avant le 1er janvier 2018 et que l'acte de vente soit signé devant notaire avant le 1er janvier 2019.

Même traitement pour le PTZ, dispositif de prêt sans intérêt destiné à favoriser l'accession à la propriété qui est également reconduit. Il est prorogé dans les zones tendues jusqu'au 31 décembre 2021. En revanche il n'est prolongé que jusqu'à fin 2019 dans les zones moins tendues (B2 et C).
Disparition programmée de la taxe d'habitation

La taxe d'habitation va disparaitre progressivement au profit des ménages occupant le logement au titre de leur résidence principale. L'objectif annoncé est de dispenser 80 % des foyers fiscaux de l'impôt. Pour en bénéficier, les ressources du foyer calculées en vertu du revenu fiscal de référence devront être inférieures à 28.000 euros pour une personne seule et à 43.000 euros pour un couple sans enfants. Ce seuil passe à 52.000 euros pour un couple avec deux enfants. L'abattement fiscal applicable sera de 30 % dès 2018, puis de 65 % en 2019. L'exonération totale est prévue pour 2020. « Il n'y aura pas de réclamation contentieuse à faire pour obtenir le dégrèvement. Il sera calculé d'office. », précise Vital Saint-Marc, Expert-Comptable.
Instauration de l'IFI

Crée en 1989, l'ISF va finalement disparaitre au profit d'un nouvel impôt l'IFI. « Les principes généraux de l'IFI sont calqués sur les dispositions de l'ISF. Il en est ainsi des règles concernant le foyer fiscal, la territorialité, le fait générateur ainsi que les modalités de calcul », indique Jérôme Cesbron Notaire. Toutefois le champ d'application de l'impôt est limité aux seuls biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société. Le seuil de déclenchement de l'impôt est toujours de 1,3 million d'euros. Le principe de plafonnement de l'imposition du patrimoine à 75 % des revenus de l'année précédente est également maintenu. Si le principe d'une réduction de l'impôt en cas de dons à des œuvres d'intérêt général a été conservé, ce n'est pas le cas de la réduction pour investissement dans les PME qui disparait.
La décision du Conseil constitutionnel du 28 décembre 2017

Saisi du caractère constitutionnel ou non de l'IFI, le Conseil constitutionnel a admis sa conformité dans une décision du 28 décembre 2017. Toutefois il a censuré une partie des dispositions du texte, sur un point assez technique, concernant le démembrement des biens immobiliers soumis à l'IFI. « Dans un schéma de démembrement classique c'est l'usufruitier qui est imposé sur la pleine propriété du bien. Désormais en vertu de l'article 757 du Code civil, dans l'hypothèse d'un usufruit légal l'imposition sera répartie entre l'usufruitier et le nu propriétaire alors qu'un usufruit conventionnel qui résulte d'une donation entre époux ou d'un testament permet de conserver les anciennes règles », précise Vital Saint-Marc. La règle ne devait s'appliquer que pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2018, mais le Conseil constitutionnel a décidé que cela générait une inégalité de traitement. La nouvelle règle a donc vocation à s'appliquer à des successions passées. Le choix entre usufruit légal ou conventionnel n'est pas neutre en termes d'imposition. « Un choix pour l'usufruit légal peut être plus intéressant dans des hypothèses où les descendants sont peu investis en immobilier », précise Catherine Costa, Directeur du pôle solutions patrimoniales chez Natixis Wealth Management. Mais en sens inverse si les descendants ont un patrimoine déjà important, il peut être judicieux d'opter pour un usufruit conventionnel. Autant de subtilités qui nécessiteront le recours à un professionnel du droit pour se faire une idée de la meilleure solution à adopter sur le plan fiscal.